Kaksi Suomea, yksi logiikka

IKaksi tiedotetta, samalla viikolla

Helmikuun 10. päivänä 2026 julkistettiin pörssitiedote, joka oli Suomen asuntomarkkinoilla suurin pitkään aikaan. Työeläkevakuutusyhtiö Varma myi koko asuntokantansa — 4 761 asuntoa 60 kiinteistössä — Kojamon tytäryhtiölle Lumo Kodit Oy:lle. Kauppahinta 900 miljoonaa euroa. 98 prosenttia kohteista pääkaupunkiseudulla, Tampereella tai Turussa. Osa maksettaisiin käteisellä, osa uusina osakkeina. Kauppa toteutui 1. huhtikuuta 2026.

Huhtikuun 23. päivänä 2026 annettiin toinen tiedote. Orpon hallitus oli pitänyt viimeisen kehysriihensä. Päätettyjen muutosten lista oli pitkä. Terveyskeskusmaksua korotetaan 20 prosentilla. Poliklinikkamaksu nousee 7,10 euroa, leikkausmaksu on jatkossa 257,20 euroa. Sosiaali- ja terveyspalveluista leikataan 240 miljoonaa euroa. Kuntouttava työtoiminta lakkautetaan nykymuodossaan. Sosiaali- ja terveysministeriön yleishyödyllisille järjestöille jaettavaa rahoitusta alennetaan vielä 50 miljoonalla eurolla — pysyvä vuotuinen leikkaus näille järjestöille nousee näin 190 miljoonaan euroon.

Samassa tiedotteessa: ensiasunnon ostajien ASP-lainojen omarahoitusvaade lasketaan 10 prosentista 5 prosenttiin. Valtion takaaman omistusasuntolainan enimmäismäärä nostetaan 85 prosentista 90 prosenttiin asunnon hankintahinnasta. Valtiontakauksen enimmäispituus pidennetään 40 vuoteen. Kotitalousvähennyksen enimmäismäärä nostetaan 2 100 euroon, vähennysprosentti 35:stä 40:een.

Yleisradio uutisoi molemmat asiat. Kumpikaan ei yhdistänyt niitä toiseen. Helsingin Sanomat, Iltalehti ja MTV uutisoivat ne omina tapahtuminaan. Tämä ei ole laiminlyönti — journalismi toimii näin, tapahtuma tapahtumalta. Mutta rakenteellinen kysymys ei ole yksittäinen tapahtuma. Se on se, miltä tapahtumat yhdessä näyttävät.

IIMikä oikeastaan tapahtui

Varman kauppa ei ollut yllätys asuntomarkkinoiden seuraajille. Eläkeyhtiöiden suorat kiinteistöomistukset olivat olleet vetäytymistilassa jo vuosia. Vuonna 2020 Varma oli myynyt osuutensa SATO Oyj:stä ruotsalaiselle Fastighets AB Balderille. Kaksi viikkoa ennen Lumo-kauppaa Ilmarinen oli myynyt noin tuhannen asunnon kokonaisuuden norjalaiselle Storebrand-rahastolle — analyysitalo Inderesin arvion mukaan 180–200 miljoonalla eurolla. Perustelu oli joka kerta sama: tuleva eläkeuudistus, osakepainon nostaminen, kiinteistöomistuksen tehostaminen.

Lumo-kaupan suuruus teki siitä kuitenkin erikoistapauksen. 900 miljoonaa euroa, 4 761 asuntoa, yksi transaktio. Kauppa rakennettiin niin, että Varma ei saanut koko summaa käteisellä: noin 291 miljoonalla eurolla Varma merkitsi 24 666 667 uutta Kojamon osaketta hintaan 11,8090 euroa per osake, mikä merkitsi 23,04 prosentin preemiota kymmenen edellisen pörssipäivän keskikurssiin. Loput 609 miljoonaa euroa maksettiin käteisellä.

Varma ei siis oikeastaan lähtenyt suomalaisilta asuntomarkkinoilta. Se vaihtoi aseman. Varatoimitusjohtaja Markus Ahon muotoilu oli täsmällinen: "Olemme jatkossa suunnilleen yhtä paljon kiinni suomalaisessa asuntomarkkinassa ja sen tuottomahdollisuuksissa kuin ennen, mutta pääomaa on sidottuna vähemmän." Ero on vähäinen mutta ratkaiseva: aiemmin Varma omisti vuokra-asuntoja suoraan ja keräsi vuokratuoton. Nyt Varma omistaa osakkeita yhtiössä, joka omistaa asuntoja velkarahalla ja kerää vuokratuoton. Tehokkuus tulee velkavivusta — eli siitä, että saman omaisuusmassan taakse on rakennettu pankkilainaa. Vuokralainen maksaa saman vuokran; osa siitä kuluu nyt korkoihin.

Kaupan rahoitusrakenne tekee tämän näkyväksi. Lumo Kodit ei maksanut 900 miljoonan kauppahintaa omasta kassastaan. Yhtiö sopi 600 miljoonan euron senioriluonteisesta vakuudettomasta yrityskaupparahoituksesta kolmen pankin kanssa: Goldman Sachs Bank Europe SE, Nordea ja Skandinaviska Enskilda Banken. Maturiteetti on 12 kuukautta — eli bridge-laina, joka erääntyy huhtikuussa 2027. Virallisen suunnitelman mukaan se uudelleenrahoitetaan "pääomamarkkinoilta hankittavalla velkarahoituksella" — käytännössä joukkovelkakirjalaskuilla. Eli: tänään bridge-laina, huomenna pitempi laina bondimarkkinoilta, ja sen päälle asuntojen vuokratuotto, joka maksaa korot.

Rahoitusrakenteessa on yksi yksityiskohta, joka ansaitsee erillisen huomion. Goldman Sachs on yksi Kojamon — nyt Lumo Kotien — tärkeimmistä järjestäjä­pankeista. Samaan aikaan suuri osa suomalaisten eläkeyhtiöiden lisääntyneestä hedge- ja vaihtoehtoissijoituksista on kulkenut amerikkalaisten, Goldman Sachsin ja sen kilpailijoiden, tuotteiden kautta. HedgeNordicin helmikuussa 2026 julkaiseman selvityksen mukaan suomalaisten eläkeyhtiöiden hedge-rahastoaltistus ylitti hetkellisesti 10 prosentin rajan alkuvuonna 2026. Sama kansainvälinen rahoitussektori istuu pöydän molemmilla puolilla: lainoittamassa Lumo Kotien ostoa ja myymässä sijoitustuotteita eläkevakuuttajille jotka Lumo Kotia omistavat.

Ja sitten oli osa kauppaa, joka meni lähes huomaamatta. Maaliskuun 12. päivänä 2026, kuukausi ennen kaupan sulkemista, Kojamon yhtiökokous päätti nimen vaihtamisesta. Kojamo Oyj:stä tuli Lumo Kodit Oyj. Muutos rekisteröitiin kaupparekisteriin 13. maaliskuuta; Nasdaq Helsingin kaupankäyntitunnus muuttui KOJAMO → LUMO 16. maaliskuuta.

Virallinen perustelu oli brändinuudistaminen. Mutta ajoitus oli huomionarvoinen. Kojamon nimi oli ollut julkisuudessa vuoden 2021 jälkeen liittyneenä ammattiliittojen verovapaisiin osinkoihin ja valtion lainoilla rakennetun asuntokannan muuttamiseen pörssiyhtiöksi — Ylen MOT-toimituksen laajan selvityksen kautta. Kaksi kuukautta ennen 900 miljoonan kauppaa — julkisen kaupankäynnin kannalta suurin yksittäinen kohta, jonka moni pysähtyisi miettimään yhtiön omistusrakennetta — yhtiö sai uuden nimen. Kaupan ilmoittanut pörssitiedote käytti jo uutta nimeä.

IIIMistä ay-liikkeen miljardit tulivat

Lumo Kodit Oyj oli olemassa ennen nimenmuutostaankin jotain erikoista: Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö, jonka historia alkaa ammattiyhdistysliikkeen perustamasta osuuskunnasta. Valtakunnallinen vuokratalo-osuuskunta — VVO — perustettiin 29. tammikuuta 1969 Helsingin asuntokeskuskunta Hakan, ammattijärjestöjen ja osuuskauppaliikkeen yhteistyönä. Perustajien tavoite oli selvä: rakentaa suurten ikäluokkien maalta kaupunkeihin muuton aiheuttamaan asuntopulaan kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Rakentaminen nojasi ARAVA-järjestelmän valtion lainoihin ja korkotukeen, joita ARA myönsi 1949 perustetun tukijärjestelmän kautta.

VVO:n muutos osakeyhtiöksi tapahtui 1997. Pidempi tie kulki yleishyödyllisyydestä kohti kaupallisuutta. Vuoden 2010-luvun alkuvuosina yhtiö luopui vaiheittain yleishyödyllisyysstatuksestaan. Nimi vaihtui Kojamoksi 2017. Pörssilistautuminen Nasdaq Helsingissä tapahtui 15. kesäkuuta 2018.

Yhtiön taloudellinen menestys kulki samassa suunnassa. Ylen MOT-toimituksen 1. maaliskuuta 2021 julkaisema laaja selvitys tiivisti asetelman: "Asuntosijoitusyhtiö Kojamo ollut todellinen kultakaivos ammattiliitoille — yhteensä yli 900 miljoonan euron tulot verottomana." MOT:n mukaan ammattiliitot olivat saaneet vuosina 2012–2020 Kojamosta tuloja noin 915 miljoonaa euroa — osinkoja ja osakkeiden myyntituottoja yhteensä. Yhteiskunnallisesti oleellinen osa: koko summa oli verovapaata, koska yleishyödylliset yhdistykset eivät maksa pääomaveroa osinkotuloistaan.

Yksittäisten liittojen osuudet antoivat mittakaavan. Teollisuusliitto oli saanut yksinään yli 150 miljoonaa euroa. "Kojamo on merkittävä rahanlähde ja summat ovat tietysti isoja", liiton puheenjohtaja Riku Aalto sanoi MOT:n haastattelussa. Pörssilistautumisen yhteydessä ja sen jälkeen liitot olivat myyneet osakkeitaan yhteensä yli 700 miljoonalla eurolla ja säilyttäneet silti omistuksia lähes 1,5 miljardin euron arvosta.

Ytimen teki MOT:n haastattelema ARA:n johtaja Jarmo Lindén, kun häneltä kysyttiin tajusivatko poliitikot aikanaan, että ARAVA-järjestelmän avulla voitaisiin luoda miljardien eurojen arvoinen yksityinen omaisuus: "Ei varmaankaan. Siinä lähdettiin puhtaasti asuntopulan poistamisesta, joka oli päällimmäinen ajatus."

Tämä historia ei ole salaisuus. Se on raportoitu Ylessä, Rakennuslehdessä, Helsingin Sanomissa, Iltalehdessä ja Savon Sanomissa. Se on kirjattu Wikipediaan. Silti on merkittävää huomata mitä se ei enää ole: Lumo Kotien suurin yksittäinen osakkeenomistaja ei ole enää ammattiliitto. Se on ollut jo muutaman vuoden ajan ruotsalainen Heimstaden Bostad AB, joka lisäsi omistustaan Kojamossa ensin 10 prosenttiin vuoden 2021 lopulla ja sittemmin yli 15 prosenttiin. Varman nousu 16,20 prosenttiin 2. huhtikuuta 2026 ohitti Ilmarisen, mutta ei Heimstadenia. Omistusrakenne on ajan mittaan kansainvälistynyt, ammattiliittojen osuus on vähitellen pienentynyt myyntien myötä. Yhtiö on kuitenkin se sama yhtiö.

Ja sen ansaintalogiikka on edelleen se sama. Yhtiön vuoden 2024 tilinpäätöksen mukaan liikevaihto oli 452,4 miljoonaa euroa ja nettovuokratuotto 302,9 miljoonaa euroa — eli 66,9 prosenttia liikevaihdosta jäi yhtiölle sen jälkeen kun kiinteistöjen ylläpitokulut oli maksettu. Asuntoja oli vuoden lopussa 40 973, taloudellinen vuokrausaste 91,5 prosenttia ja sijoituskiinteistöjen käypä arvo 8,0 miljardia euroa. Nettovuokratuoton suhde liikevaihtoon on Suomen pörssiyhtiöiden vertailussa poikkeuksellisen korkea — se on sen kokoluokan toimintamalli, jota myös kilpailija SATO toteuttaa. Keskineliövuokra Lumo-brändin asunnoissa oli vuoden 2024 vaihteessa 17,81 euroa neliöltä. Merkittävä osa vuokratuloista tulee suoraan tai välillisesti Kelan asumistuesta, sillä yhtiön vuokra-asuntokanta on osin samoja väestöryhmiä palveleva jossa yleistä asumistukea eniten saadaan.

IVEläkeuudistus, joka ei näy otsikoissa

Miksi Varma myi juuri nyt? Yhtiön oma perustelu on selkeä: tuleva eläkeuudistus. Hallituksen esitys eläkejärjestelmän uudistamisesta on edennyt eduskuntaan maaliskuun 2026 lopussa. Keskeinen muutos on työeläkeyhtiöiden sijoitusvaltuuksien laajennus: nykyisen noin 65 prosentin osakepainon maksimi on nousemassa lähemmäs 85 prosenttia. Varma, Ilmarinen, Elo ja Keva ovat valmistautuneet tähän muutokseen kauan — mikä on järkevää riskienhallintaa. On parempi rakentaa salkku uudelleen vaiheittain kuin joutua tekemään sitä kiireessä lainmuutoksen tullessa voimaan.

Mutta sääntelymuutos ei ole syntynyt tyhjiössä. Työeläkevakuuttajien yhteinen etujärjestö TELA on ollut sijoitusvaltuuksien väljennyksen keskeinen puolestapuhuja jo vuosia, perusteena eläkevarojen tuotto. Työnantajajärjestöt ja ammattijärjestöt — työmarkkinakeskusjärjestöt — ovat TELAn hallinnon takana, ja ne ovat olleet uudistuksen valmistelussa keskeisiä. Ammattijärjestöt, jotka ovat Lumo Kotien (entinen Kojamo) omistajia. Eläkeyhtiöt, jotka nyt ostavat Lumo Kotien osakkeita. Sama institutionaalinen kenttä puolustaa sääntelyn uudistusta ja hyötyy sen ensimmäisistä vaikutuksista.

Tämä ei vielä ole väärinkäytös. Sellaista rakennetta on vaikea välttää järjestelmässä, jossa työeläkkeen hoito on yhdistetty työmarkkinajärjestöjen etujärjestelmään — kaikki työmarkkinaosapuolet ovat jossain määrin sekä sääntelijä että sijoittaja. Mutta rakenteesta seuraa velvollisuus: kun sama toimija muotoilee sääntöjä joista hyötyy, julkisuuden on voitava lukea tätä yhteyttä, ei vain sitä mitä tiedotteissa sanotaan.

On yksi taso lisää, joka ansaitsee huomion. Ammattiliittojen asema eläkejärjestelmässä ja Kojamo-omistuksessa on viiden viime vuoden aikana muuttunut julkisen keskustelun painopisteeksi poliittisen laidan molemmilla reunoilla. Kansanedustaja Hjallis Harkimo oli MOT-jutussa 2021 sanonut asiasta suoraan: "Ei kenenkään pitäisi pystyä rakentamaan yritystä valtion avustuksella, josta osakkeenomistajat saavat sitten tuloja ja vielä verovapaasti." Kokoomusjohtoinen hallitus ei kuitenkaan ole puuttunut ammattiliittojen yleishyödyllisyysstatukseen tai Kojamo-osinkojen verottomuuteen, vaikka on puuttunut moniin muihin verotusta ja yleishyödyllisyyttä koskeviin kysymyksiin. Syy voi olla moninainen — sopimusoikeudellisia seikkoja, yleishyödyllisyysjärjestelmän koko­naislogiikkaa, haluttomuutta kärjistää suhteita työmarkkinajärjestöihin. Syystä riippumatta seuraus on: kokoomuksen hallitus ei ole leikannut sitä tulokanavaa, jonka kautta ammattiliitot saavat omistuksistaan verottomia tuloja.

Sen sijaan samaan aikaan leikataan sote-järjestöiltä. Sote-järjestöt ovat myös yleishyödyllisiä yhteisöjä. Mutta ne eivät omista merkittäviä pörssiosakkeita joista saavat osinkoja. Niiden rahoitus on tullut pääosin Veikkaus Oy:n aikaisempien tuottojen kautta valtionavustuksina — ja kun nämä tuotot on valtiokonserniin integroitu, niiden jakolinja on noussut kerta toisensa jälkeen budjettineuvottelujen pöydälle. 190 miljoonan leikkaus kohdistuu juuri niihin yleishyödyllisiin yhteisöihin, jotka eivät omista sijoitusvarallisuutta — ei niihin, jotka omistavat.

Talouspolitiikan arviointineuvoston helmikuussa 2026 julkistettu lausunto on tässä avainkohta. Neuvosto — itsenäinen, hallituksen alaisuuteen kuuluva mutta riippumattomaksi tarkoitettu elin — huomioi, että hallituksen sopeutustoimissa on jätetty eläkejärjestelmä kokonaan käsittelyn ulkopuolelle. Samaan aikaan sosiaaliturvaa, hyvinvointipalveluita ja nyt sote-järjestöjä on leikattu toistuvasti. Jokainen leikkaus on esitetty välttämättömänä "tasapainottamisena". Eläkejärjestelmä — noin 250 miljardin euron sijoitusvarallisuus — on jätetty sen ulkopuolelle.

VKehysriihen logiikka: velaksi asumaan

Kehysriihen 23. huhtikuuta 2026 päätökset luetaan yleensä osina pitkää jatkumoa: Orpon hallituksen talouspolitiikka on ollut alusta asti kireää, välineenä niin sanottu sopeutus. Päätöksiä tarkastellaan niin, että katsotaan mitä leikataan (sosiaaliturvaa, hyvinvointipalveluita, järjestöjä, valtionhallintoa) ja mitä tuetaan (työllisyyttä, yrittäjyyttä, ensiasunnon ostoa). Keskustelu jakautuu kahtia: oppositio sanoo leikkauksia liian isoiksi, hallitus sanoo niitä välttämättömiksi. Näkökulman ulkopuolelle jää usein yksi kysymys: mitä kokonaisuutta päätökset rakentavat?

Tarkastellaan asumiskysymykseen liittyviä päätöksiä yhdessä. ASP-lainajärjestelmää uudistetaan niin, että omarahoitusvaade laskee 10 prosentista 5 prosenttiin. Tämä on Finanssiala ry:n — pankkien ja vakuutusyhtiöiden etujärjestön — pitkäaikainen toive, josta käytiin lobbausta jo edellisellä lausuntokierroksella. Järjestön toimitusjohtaja Arno Ahosniemi oli pettynyt kun aiempi lakiesitys ei sisältänyt muutosta — nyt se sisältää. Valtion takaaman omistusasuntolainan enimmäismäärä nousee 85 prosentista 90 prosenttiin hankintahinnasta. Laina-aika yhtenäistetään 40 vuoteen.

Kokonaisuutena tämä on pankeille sopiva paketti. Nuori aikuinen, joka haluaa ensiasunnon, voi tulevaisuudessa ottaa 95 prosentin lainan 40 vuoden ajanjaksolle — valtion takaamana. Hänen pankkinsa kantaa vain viiden prosentin riskin. Lainan pääoma on korkeampi kuin ennen, koska omarahoitusvaade on pienempi. Korkotuotto pankille on suurempi kuin ennen, koska lainan pääoma on suurempi ja takaisinmaksuaika pidempi.

Toisin sanoen: ensiasunnon kynnys madaltuu — mutta hinta, jolla ostetaan, nousee. Pitkän laina-ajan ja korkean vipuvaikutuksen yhdistelmä merkitsee, että sama asunto voidaan hankkia pienemmillä omilla säästöillä, mutta maksettavan kokonaiskorko on suurempi. Kun markkinoille tulee lisää pienillä omakustanteilla aseistettuja ostajia, hinnat eivät laske — ne nousevat. Tämä on 2000-luvun asuntomarkkinoiden johdonmukainen logiikka: tukea ei anneta asunnon hinnan alentamiseen, vaan ostajan velkakapasiteetin kasvattamiseen.

Konkreettinen esimerkki. Helsingissä yksiön mediaanivelaton hinta oli helmikuussa 2026 noin 230 000 euroa. Vanhalla omarahoitusvaateella (10 %) 28-vuotiaan ensiasunnon ostajan oli täytynyt kerätä 23 000 euroa ennen kuin ASP-laina voitiin nostaa. Uudella säännöllä (5 %) vastaava summa on 11 500 euroa — puolet siitä. Tämä on merkittävä helpotus sille, kenellä on 11 500 euroa mutta ei 23 000. Samalla lainan pääoma nousee 207 000:sta 218 500:aan, ja jos maksuaikaa pidennetään 25 vuodesta 40 vuoteen, korko­kuorma on lähes kaksinkertainen. Neljän vuosikymmenen korolliset maksut tuottavat pankille selvästi enemmän kuin 25 vuoden maksut — sama asunto, kolminkertainen korkosumma. Tämä ei ole piilosääntö; se on pelkästään korkoa koron päälle.

Toinen osa pakettia on kotitalousvähennyksen laajennus: enimmäismäärä nousee 1 600 eurosta 2 100 euroon, vähennysprosentti 35:stä 40:een. Toimenpide on kehystetty työllistämispolitiikkana — "siivoojan palkkaamiseen tukea", kuten Ylen otsikoi. Mutta kotitalousvähennys on käytännössä vähennys, jota käyttävät kotitaloudet, joilla on verotettavia tuloja siitä vähentää ja varaa ostaa kotitalouspalveluita. Pienituloinen palkansaaja ei hyödy siitä samalla tavalla kuin keski- tai suurituloinen. Valtion tuki — samasta budjettipotista — jaetaan niin, että osa siitä menee asunnonostajille, osa kotitalouksille jotka jo ovat varakkaimmassa kolmanneksessa, eikä juuri mitään niille joilla asumistilanne on heikoin.

Kolmas osa on sote-järjestöiltä leikkaaminen. Kehysriihessä päätetty 50 miljoonan euron uusi pysyvä leikkaus nostaa kokonaisleikkauksen 190 miljoonaan euroon vuodessa. SOSTE — sosiaali- ja terveysjärjestöjen kattojärjestö — on laskelmillaan osoittanut, että yksi leikattu euro järjestöjen valtionavustuksista tarkoittaa julkiselle sektorille yli 1,40 euron lisäkuluja. Logiikka on täysin päinvastainen kuin pankkituessa: sen sijaan että tuki menisi loppukäyttäjälle (asiakas, vuokralainen, potilas), se poistetaan niiltä toimijoilta, jotka sitä jakavat eteenpäin. Hallitus kompensoi leikkausta antamalla hyvinvointialueille 25 miljoonaa euroa järjestöille uudelleenjaettavaksi — mutta kokonaissumma pienenee 50 miljoonalla ja uudelleenjaon kriteerit muuttuvat.

SOSTEn laskelma on sen itsensä tekemä, eikä hallitus tunnusta sitä. Mutta jos se pitää paikkansa edes suuntaa antavasti, seuraus on selvä: päätös joka lyhyellä aikavälillä näyttää 50 miljoonan euron säästöltä tuottaa pidemmällä aikavälillä 70 miljoonan euron lisäkulun. Järjestöjen kautta tehty kuntoutustyö, päihdetyö, mielenterveystyö ja vapaaehtoistyön organisointi siirtyvät joko hyvinvointialueille korkeammalla kustannuksella tai jäävät kokonaan tekemättä. Vuonna 2024 sote-järjestöjen valtionavustuksella mahdollistettiin noin 5 500 henkilötyövuoden työpanos, jonka ansiosta järjestöt pystyivät organisoimaan yli 230 000 ihmisen vapaaehtoistyön — SOSTEn arvion mukaan leikkausten seurauksena tämä kokonaisuus pienenee noin 1 900 henkilötyövuodella ja 81 000 vapaaehtoisen työpanoksella.

VIKaksi Suomea — kolme polkua

Jos kehysriihen ja Lumo-kaupan logiikka tiivistetään, se näyttää siltä, että huhtikuussa 2026 suomalaisen työikäisen aikuisen asumisvalinta kapenee kolmeen polkuun.

Ensimmäinen polku on omistusasunto velaksi. Tämä on hallituksen suosima polku, se jolle rakennetaan eniten insentiivejä. Valtion takaama asuntolaina 90 prosenttiin, 40 vuoden takaisinmaksuaika, ASP-lainoissa jopa 95 prosenttia. Tukijärjestelmä on suunniteltu siten, että nuori aikuinen voi hankkia ensiasunnon pienillä omilla säästöillä. Hinta, jonka hän maksaa: 40 vuoden velkavankeus, merkittävä korkokuorma ja altistuminen asuntojen hintojen tulevalle kehitykselle. Rahavirta: suomalaisille pankeille korkotuottoina.

Toinen polku on vuokra-asunto pörssiyhtiöltä. Lumo Kotien (entinen Kojamo) asuntokanta on nyt noin 45 000 vuokra-asuntoa — 4 761 Varmalta ostettua asuntoa lisäten sen pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa. Yhtiön strategia on selvä: vuokrausasteen nostaminen 83 prosentista 96 prosenttiin. Käytännössä se tarkoittaa, että 4,9 prosentin tuottotavoite vaatii tiukempaa vuokraustoimintaa, hintavakuutusta markkinoiden mukaiseksi ja tyhjien asuntojen markkinoille tuomista uusin vuokrasopimuksin. Rahavirta: Lumo Kotien osakkeenomistajille — Heimstaden Bostadille, Varmalle, Ilmariselle, Teollisuusliitolle, OAJ:lle, JHL:lle. Ja — välillisesti, osinkovirtojen kautta — ammattiliittojen jäsenkunnalle, joka on sama kansakunta, joka maksaa vuokraa.

Kolmas polku on asumistuki. Noin 330 000 kotitaloutta sai Kelan asumistukea vuonna 2025. Merkittävä osa asumistuesta päätyy vuokranantajille, mukaan lukien suurin osa Lumo Kotien vuokrista pieni- ja keskituloisten asukkaiden osalta. Tämä ei ole salaisuus. Se on Kelan tilasto. Mitä kehysriihi teki asumistuelle? Se ei varsinaisesti leikannut sitä enempää — hallitus oli leikannut asumistukea jo aiemmin merkittävästi. Mutta se leikkasi ympärillä olevia rakenteita: terveyskeskusmaksu nousee, leikkausmaksu nousee, sote-järjestöt menettävät 190 miljoonaa vuodessa (kuntoutustoiminta, päihdehuolto, vammaistyö, asunnottomien palvelut — ne palvelut, jotka nimenomaan pitävät pystyssä ihmisiä, joiden kotitalous on asumistuesta riippuvainen). Kuntouttava työtoiminta lakkautetaan nykymuodossaan.

Kolme polkua, kolme erilaista asumistilannetta. Mutta kun seuraa rahaa, se virtaa kolmesta eri suunnasta samoihin sijoittajien kerroksiin: suomalaisia pankkeja, pörssiyhtiön osakkeenomistajia (pääosin eläkeyhtiöt, ay-liike ja kansainvälinen rahasto), vuokralaisia omistavia yrityksiä. Asuja — omistaja, vuokralainen tai tuensaaja — maksaa kaikissa kolmessa polussa kasvavan osan käytettävissä olevista tuloistaan. Ja yhteiskunnan turvaverkko heikkenee sen alla, jos jokin menee pieleen.

Tämä ei tarkoita, että jokaisen polun valitsijat kokisivat kohtelun samanlaisena. 28-vuotias kalliolainen koodari, joka ottaa ASP-lainan ja ostaa kolmion Länsisatamasta, kokee elämäntilanteensa todennäköisimmin jonkinlaisena voittona — hän on omistaja, hänellä on koti, hän ei ole vuokravallalla. Mutta hänen korkojensa kumulatiivinen loppusumma kolmeenkymmeneen tai neljäänkymmeneen vuoteen on samalla suurempi kuin aiempaa ikäluokkaa vastaavassa tilanteessa. Hän ostaa 95 prosenttia asunnostaan pankkilainalla ja maksaa sen takaisin 40 vuodessa. Hän on ostanut lähinnä oikeuden asua — ei niinkään omaisuutta, joka vapautuu käyttöön ennen eläkeikää.

Toisella polulla oleva 45-vuotias perheenäiti Leppävaarassa, jonka vuokranantaja vaihtui huhtikuussa 2026 Varmasta Lumo Kodeiksi, saa alkuvaiheessa viestin että "vuokrasopimuksen ehdot pysyvät ennallaan". Se on totta. Mutta vuokrankorotukset tehdään yleisesti indeksilausekkeeseen perustuen vuosittain, ja Lumo Kotien tavoite on nostaa vuokrausaste 83 prosentista 96 prosenttiin. Käytännössä se tarkoittaa että uudet vuokrasopimukset solmitaan tiukemmalla hinnoittelulla — ja kun vanhat vuokralaiset muuttavat pois, asunnot tulevat markkinoille korkeammin hinnoin. Perheen vuokrasopimus jatkuu, mutta ympärillä oleva markkina ei ole sama kuin ennen kauppaa.

Kolmannella polulla oleva 62-vuotinen osatyökyvyttömyyseläkkeellä elävä helsinkiläinen mies taas elää konkreettista iskua. Kelan asumistuki pysyy samana. Mutta hänen päihdeklinikkansa — jota pyöritti yleishyödyllinen sote-järjestö — lopettaa tai supistaa toimintaansa vuoden 2027 aikana 190 miljoonan leikkauksen takia. Terveyskeskusmaksu nousee 20 prosentilla; poliklinikkakäynti 7,10 eurolla; leikkaus­toimenpide on 257,20 euroa. Kuntouttavan työtoiminnan lakkauttaminen nykymuodossaan poistaa hänen sosiaali­verkostostaan ryhmän, jossa hän on käynyt viisi vuotta. Asumistilanne pysyy samana paperilla; elämä asumisen ympärillä ei.

VIIKolme skenaariota vuoteen 2028

Millaiseksi tilanne muotoutuu kahden seuraavan vuoden aikana? Seuraavat kolme skenaariota eivät ole ennusteita, vaan hahmotelmia ajateltavissa olevista kehityslinjoista. Probability-arviot ovat journalistisia — ne pakottavat kirjoittajan tekemään näkyväksi sen, mitä hän oikeasti uskoo todennäköisimmäksi.

VIIIOikeat kysymykset

Tutkiva journalismi ei teeskentele tietävänsä vastauksia joita sillä ei ole. Se tunnistaa kysymykset joita on pakko esittää — ja kenelle ne kuuluvat.

Valtiovarainministeriölle ja ympäristöministeriölle: Kuinka monta ASP-lainan omarahoitusvaateen alennuksesta hyötynyttä ensiasunnon ostajaa arvioidaan olevan 2027–2030? Millä oletuksella asuntojen hintoja koskevasta reagoinnista (joustavuus) laskelmat on tehty? Kuka teki mallinnuksen ja tarkistettiinko se riippumattomasti?

Sosiaali- ja terveysministeriölle: Miten 190 miljoonan euron pysyvä vuotuinen leikkaus sote-järjestöiltä kompensoidaan niiden kohderyhmille — päihdetyön, mielenterveyden, vammaistyön, asunnottomien palveluiden ja lastensuojelun asiakkaille, joiden tuki usein saadaan juuri järjestöjen kautta? Mikä on SOSTEn laskelman ("1 €:n leikkaus = 1,40 €:n lisäkulu julkiselle sektorille") kiistämiseksi esitettävissä oleva laskelma?

Sosiaali- ja terveysministeri Wille Rydmanille: Miksi Orpon hallitus piti leikkauksen omalla esityksellään yllä, vaikka vaikuttavin palveluntuottaja kärsii eniten samanaikaisesti sotemaksujen korotusten kanssa?

Työ- ja elinkeinoministeriölle: Eläkeuudistuksen valmistelussa vuosina 2024–2026 — kuinka monta tapaamista TELAn edustajien ja sosiaali- ja terveysministeriön, valtiovarainministeriön tai pääministerin kansliaan kuuluvien virkamiesten välillä on kirjattu avoimuusrekisteriin? Onko olemassa vastaavaa määrää tapaamisia eläkkeensaajien tai vuokralaisten edustajien kanssa?

Lumo Kodit Oyj:n hallitukselle ja johdolle: Kaupan rahoituksen 600 miljoonan euron bridge-laina erääntyy huhtikuussa 2027. Mitkä ovat yhtiön oletukset pääomamarkkinoiden kyvystä absorboida uudelleenrahoitus, jos Euroopan inflaatio- tai korkotaso muuttuu epäedullisesti? Miten kanta-asiakkaina olleille Varman asunnoissa asuville tiedotetaan, kun vuokrausasteen nostaminen 83 prosentista 96 prosenttiin vaikuttaa tyhjien asuntojen uudelleen vuokrauksen hintaan?

Varman hallitukselle: Mikä on varautumissuunnitelma skenaariolle, jossa Lumo Kodit -osakeomistuksen arvo laskee yhtä aikaa kun suomalainen asuntomarkkina kärsii? Onko 291 miljoonan euron osakeomistuksella samanaikaisesti tuottoa- ja riskihajautusta, vai onko kaksinkertainen altistuminen suomalaisiin asuntomarkkinoihin tarkoituksellinen?

Eduskunnalle: Talouspolitiikan arviointineuvoston helmikuun 2026 lausunnon pääväite oli, että eläkejärjestelmä on jätetty sopeutustoimien ulkopuolelle, vaikka sen sijoitusvarallisuus on 250 miljardin euron luokkaa. Kuinka tämä käsitellään eläkeuudistuksen yhteydessä? Ovatko eläkeyhtiöille annetut laajennetut sijoitusvaltuudet toimineet sellaisena sopeutuksena, joka siirtää riskin yhteiskunnan muille osille?

Itsellemme kansalaisina: Kumpaa kuvaa on helpompi katsoa? Hallitusta joka leikkaa ja pörssiyhtiötä joka ostaa — kumpikin erikseen? Vai päätösten kokonaisuutta, joka rakentaa järjestelmää, jossa asuminen on samanaikaisesti velka- ja sijoituskohde — eikä juuri koskaan enää perus­oikeus, jonka yhteiskunta rakentaa kaikille?

Kaksi tiedotetta, sama viikko. Niiden välillä oli kolme viikkoa, ja silti kukaan ei piirtänyt niiden välille kehystä. Journalistin tehtävä on piirtää se kehys: näyttää että Säätytalon portailla 23. huhtikuuta 2026 ei päätetty pelkästään sosiaaliturvasta ja asuntolainoista, ja että Kojamon pörssitiedotteessa 10. helmikuuta 2026 ei ilmoitettu pelkästään 900 miljoonan euron kaupasta. Kummassakin tapauksessa päätettiin samaan asiaan liittyvistä säännöistä — siitä, minkälainen asuminen Suomessa on ja millä ehdoilla sitä saa.

Säännöt ovat voimakkaita. Ne jäävät yleensä näkymättömiksi, kunnes joku lukee ne ääneen.